中国房地产行业市场全景调研与发展前景预测2024

• 黄婷 2024年3月7日 来源：互联网 1088 69
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在房地产市场经历高速增长后逐渐趋于稳定的背景下,行业转型升级已成为当务之急。房地产行业步入存量时期，精细化转型势在必行，地产科技正颠覆传统格局，成为房企转型升级的重要赛道。

随着城市化率不断提升，中国居民对住房的需求已经从“居者有其屋”转向“居者优其屋”阶段。近年来，改善人们的居住条件、环境成为政策的主攻方向。

3月7日上午9时，全国政协十四届二次会议举行第二次全体会议。全国政协经济委员会副主任、中国人民银行原行长、中国金融学会理事会会长易纲表示，建议设立房地产预售资金保险机制，允许房企依法合规动用一定比例的预售监管账户资金。当前，政策的重点首先是压实房企的主体责任，发挥市场配置资源的决定性作用，然后才是压实地方政府的责任，更好发挥政府作用。要重点支持大多数房企特别是民营头部房企持续稳定经营，着力解决他们的流动性困难，支持房企把楼盖好，按质按时交到购买者手中。

今年政府工作报告中，涉及房地产市场的内容有三方面值得关注。一是标本兼治化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险，维护经济金融大局稳定;二是加大保障性住房建设和供给，完善商品房相关基础性制度，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求;三是适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式。在业内看来，这意味着今年房地产行业将不仅仅聚焦于化解风险，同时要完善“保障+市场”住房供应体系，供需两端同时发力，满足多样化居住需求。

当前房地产市场风险

当下，房地产领域的风险主要集中在房企债务化解、项目保交付等方面，加快企业自救、房企债务重组、收并购、破产重整等均是化解风险的重要策略。就化债进程而言，部分房企已在债务重组之路上迈出关键一步。　　截至目前，融创中国、富力地产等房企基本完成境内外债券重组或展期;龙光集团、花样年、碧桂园等房企基本完成境内债券展期。在中指研究院企业研究总监刘水看来，2024年会有更多出险企业债务重组取得明显进展，加快风险出清进程。在这一过程中，支持合理融资是防范风险蔓延的重要抓手。

随着行业风险逐步出清，以高负债模式驱动发展的传统经营模式亦将远去，新发展模式将在不断探索中得到逐步深化，支撑房地产行业健康平稳前行。　　事实上，自2021年中央经济工作会议首次提出房地产业要“探索新的发展模式”以来，构建新发展模式已成房地产下半场发展的关键词。今年的政府工作报告中再次提出，适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化, 加快构建房地产发展新模式。

作为国民经济的支柱性产业，2024年房地产行业仍需顶住压力，积极付诸行动，为稳定全国经济作出更大贡献。　　在笔者看来，在适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化的格局下，标本兼治化解风险、满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求、加快构建房地产发展新模式，将是2024年房地产行业发展的三大聚焦点，亦是重点发力方向。　　满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求，为释放需求带来更大空间。在“加大保障性住房建设和供给，完善商品房相关基础性制度”的任务目标之下，今年政府工作报告还提及满足“多样化改善性住房需求”，首提“多样化”，将为政策优化方向和市场企稳回升带来更大空间。

标本兼治化解房地产风险，为改善行业融资环境带来更大确定性。当前来看，化解房地产风险是2024年“稳妥处置风险隐患”工作的重中之重，一视同仁支持不同所有制房企合理融资需求则是重要发力点。

从房地产企业创新发展模式出发，轻重并举是重要方向，加码布局存量市场的运营服务业务，是新赛道也是新出路，代建、物业服务、商业运营、长租公寓等方面具备发展空间。综合来看，地产下半场，开发商要围绕细分赛道、高品质的居住服务需求练内功，建立从开发建设到维护使用的全生命周期服务模式。如此一来，亦有望为房地产行业及相关产业链健康发展注入稳定剂和新动能。

据中研产业研究院《2024-2029年中国房地产行业市场全景调研与发展前景预测报告》分析：

在房地产市场经历高速增长后逐渐趋于稳定的背景下,行业转型升级已成为当务之急。房地产行业步入存量时期，精细化转型势在必行，地产科技正颠覆传统格局，成为房企转型升级的重要赛道。

今年以来，国家高度重视我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，各部门积极响应，陆续出台一系列调整优化政策措施。与此同时，各地在坚持因城施策、精准施策、一城一策方向指引下，纷纷围绕实际情况，推陈出新提升房地产政策精准度。

我国房地产业的快速发展，对推动国民经济的快速发展、改善居民居住条件、加快城市化建设等均发挥了重要作用。而在快速发展的同时，部分城市房价上涨过快、住房供求结构性失衡、住房保障制度相对滞后等问题也日益凸显。为了促进房地产业平稳健康发展，国家近年来加大了对房地产市场的调控力度，出台了一系列宏观调控的政策，使得房地产行业在整体保持稳步增长的同时出现了阶段性的波动。

房地产行业作为中国的国民经济支柱性行业是绿色减碳的关键领域，随着中国进入碳达峰碳中和关键窗口期，发展中的矛盾却日益激化。一方面行业内适应各种新型建造方式和管理模式的建筑业高层次人才日益短缺，老龄化问题凸显，用工荒、流动性大、用工成本上升、安全问题突出等问题在不断加剧。另一方面，建筑能耗、建筑垃圾、施工污染等也成为我国房地产建筑业在环保上面临的主要挑战。

在此背景下，数智化转型，推进智能化的建设、销售方式已经成为房地产行业可持续发展的必然选择。

房地产行业未来发展趋势

从未来市场趋向来看，越多的公司会走向专业化，规范化与完善化。此外，人才不断引进、技术不断革新也将对行业的升级，互联网技术在流通环节的运用和智能化体系的建设差距显然还有很大。

房地产企业应致力于提供满足健康居住、健康生活需要的住房。此外，绿色低碳和智能化也是重要发展方向，新设计、新材料、新工艺和新科技将支撑高品质住房发展。未来，企业需要通过提升资产运营、资本运作等能力，寻找新的增长点。

党的二十大报告提出，要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。未来，应鼓励地方政府和金融机构加大保障性租赁住房供给，探索长租房市场建设，重点解决好青年人新市民的住房问题。住房租赁将在解决城镇居民住房问题中发挥更加重要的作用，这也为开发企业、运营企业、装饰装修企业等提供了新发展机遇。

新型城镇化伴随户籍制度改革、“人地钱”机制从地方创新到中央统筹协调，以及房地产行业本身在供求关系发生历史性变化趋势下，土地及城市规划、保障房建设制度、不动产REITs等金融政策与制度、税收制度、产权制度、市场交易及监管制度等基础制度都要进行系统性调整完善，是覆盖各种需求的住房主体，多层次住房供应要素系统，从供给侧、需求侧的各要素与主体环节进行系统性改革创新、调整完善，再经过3～5年左右时间行业出清着陆，随着经济体制改革深入、经济结构调整发展，房地产行业发展新模式初步形成并稳健运行。

2024年需要适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式。2024年两会工作任务还提出健全风险防控长效机制, 主要是“加大保障性住房建设和供给，完善商品房相关基础性制度，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。”目前国家层面的保障房政策体系已经齐备，预期新模式将对2024年的房地产实物量做出重要支撑。继续重视重组类标的和小盘价值。2024年的机会主要来自于资产质量优质的困境反转型公司，关注港股通变化，并继续推荐园区公司，龙头房企。

如果想要了解更多中国房地产行业详情分析，可以点击查看中研普华研究报告《2024-2029年中国房地产行业市场全景调研与发展前景预测报告》。

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