城市更新3.0时代：2025-2030万亿级投资主战场

前言

中国城市更新行业正经历从“增量扩张”向“存量提质”的战略转型。2025年，行业市场规模预计突破8.6万亿元，同比增长18.3%，较2020年增长130%。这一变革由国家“十四五”规划、新型城镇化战略及“双碳”目标共同驱动，叠加5G、AI、BIM等新技术赋能，形成政策、技术、资本三重合力。

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一、发展现状分析

(一)市场规模与增长动能

根据中研普华研究院《2025-2030年中国城市更新行业市场调查分析及发展前景展望报告》预测分析，2025年中国城市更新市场规模达8.6万亿元，2020-2025年复合增长率18.3%。驱动因素呈现“三化”特征：

政策刚性约束：2025年中央财政设立城市更新专项，支持21个试点城市建设，带动社会资本投入比例提升至65%。北京、上海、广州等40余个城市出台专项规划，明确更新方向与实施路径。

需求结构性升级：2025年老旧小区改造覆盖率达90%，但改造标准从基础型向完善型、提升型跃迁。重点城市中，深圳、东莞等人口密度超6000人/平方公里的城市，实际人均绿地面积仅8.3-9.5平方米，更新需求旺盛。

技术赋能迭代：BIM技术普及率超60%，雄安新区实现100%BIM建模，设计效率提升50%，成本降低15%;智能建造机器人应用于15个省份，抹灰精度达±1mm，施工效率提升30%-50%。

(二)区域市场分化

一线城市存量改造：北京、上海等城市聚焦“好房子、好小区、好社区、好城区”四好建设，2025年核心区更新项目投资强度达3.8万元/㎡。上海张园通过保留石库门建筑肌理，引入高端商业、文化展览等功能，实现历史风貌保护与现代商业运营的平衡。

新一线城市增量争夺：成都、杭州等城市通过“公园+”“文旅+”业态融合，2025年新建改造项目碳排放强度下降23%。武汉长江文明馆公园群文化消费收入占比突破35%，重庆十八梯AR技术还原历史场景，客流量提升3倍。

县域市场下沉渗透：中西部三四线城市依托新城开发加速补短板，2025-2030年新建改造面积预计占全国增量的45%。

(三)产业链价值重构

上游规划设计：东方园林、铁汉生态等企业通过AI设计工具普及率超50%，项目周期缩短30%。

中游建设施工：中国铁建、绿地集团等央企主导大型EPC项目，2024年中标额占比42%;中小企业聚焦垂直细分领域，如3D打印景观雕塑、VR导览等差异化服务。

下游运营维护：万科“万物云城”模式覆盖83个城市更新项目，运营收入占比达35%;华润万象生活通过“商业+生态”模式提升项目溢价能力，单个项目年收益突破5亿元。

二、宏观环境分析

(一)政策环境

国家战略引导：2025年“十五五”规划明确城市更新作为扩大内需的重要抓手，提出8项主要任务，包括加强既有建筑改造利用、推进城镇老旧小区整治改造、开展完整社区建设等。

地方政策创新：北京推出“老城不能再拆”政策，上海试点历史建筑保护容积率转移，最高可获30%增量;深圳发布《关于加快推进城市更新工作的若干措施》，创新城市更新模式，优化资金支持政策。

资金支持体系：中央财政优先支持城市更新重点项目，未来五年投资需求高达4万亿元。除中央财政外，地方政府专项债积极发力，全国城市更新基金总规模已超4550亿元，社会资本参与模式愈发成熟。

(二)经济环境

城镇化率提升：2025年中国城镇化率突破68%，城市发展迈入存量时代，城市更新成为破解空间资源匮乏、发展机制转型难题的关键路径。

消费升级驱动：居民对居住环境的要求从“有房住”向“住好房”转变，带动老旧小区改造、历史文化街区保护、产业园区升级等多个领域需求增长。

资本市场活跃：REITs扩容至保障性租赁住房、产业园区等领域，首批项目平均分派率6.5%;碳金融赋能城市更新，上海杨浦滨江项目碳减排量交易年收益超2000万元。

(三)社会环境

人口结构变化：老龄化社会到来，城市更新项目更加注重适老化改造，提高老年人居住舒适度。2025年全国老旧小区改造中，适老化设施配置率达100%。

环保意识提升：绿色、低碳成为城市更新项目的重要考量因素，新建改造项目碳排放强度下降23%，绿色建筑认证标准(LEED、BREEAM等)应用范围扩大。

文化传承需求：历史街区、工业遗产等文化资源的保护与开发受到重视，2024年全国对历史建筑的活化利用成绩斐然，多达1800多处历史建筑重焕生机。

三、细分城市更新种类分析

(一)老旧小区改造

改造内容：包括基础设施更新、房屋修缮、环境整治、适老化改造等。2025年全国老旧小区改造覆盖率达90%，惠及居民超3000万户。

改造模式：政府主导、市场参与、居民出资相结合。如重庆红育坡片区项目，通过挖掘停车场、农贸市场等盈利点，打造“造血式运营”模式。

商业价值：改造后小区商铺租金提升120%，周边物业价值提升25%。

(二)历史文化街区保护

保护内容：包括历史建筑修缮、街区风貌恢复、文化传承等。2025年全国共有超过1000个历史文化街区得到保护和修复。

开发模式：采用“政府+企业+居民”三方合作机制，确保各方利益诉求得到满足。如南京夫子庙、老门东等历史文化街区，通过保护与开发相结合，成为城市更新市场的亮点。

文旅价值：改造后街区年客流量突破600万人次，带动周边文旅消费。

(三)产业园区升级

升级内容：包括园区功能调整、产业升级、基础设施完善等。2025年全国产业园区升级项目投资规模将达到1.2万亿元。

开发模式：采用TOD(轨道交通导向开发)模式，推动产业园区与城市融合发展。如上海虹桥商务区更新项目，已带动周边土地溢价42%。

经济价值：升级后园区企业入驻率提升30%，年产值增长20%。

(四)生态环境优化

优化内容：包括绿地建设、水系治理、空气质量改善等。2025年武汉市计划通过城市更新，新增绿地面积1000公顷，提升城市生态环境。

开发模式：采用海绵城市技术，推广雨水花园、透水路面等设计。如天津柳林街区试点打造“绿色生态城区”，将光伏建筑与低碳社区有机融合。

社会价值：优化后区域居民满意度达90%，生态环境质量显著提升。

四、发展趋势分析

(一)技术融合深化

智能化管理：AI驱动的交通预测、停车管理、环境监测等场景加速落地。2025年数字孪生城市覆盖率目标达50%，上海张江科学城运用CIM平台实现地上地下全要素管理，开发周期缩短40%。

生态化转型：住建部要求新建改造项目碳排放强度下降23%，绿色建筑认证标准应用范围扩大。分布式能源系统、智能电网、雨水收集利用等技术成为标配，推动行业向绿色低碳方向演进。

文化IP化：广州文冲东改造项目保留宗祠、麻石巷等“乡愁”元素，融合传统风貌与现代生活，吸引游客探寻岭南文化底蕴，带动周边文旅消费。

(二)商业模式创新

EPC+O模式：运营收益提升300%，深圳安居集团发行全国首单保障房REITs，收益率达4.5%。

碳汇交易：城市更新项目通过碳减排量交易产生收益，上海杨浦滨江项目年收益超2000万元。

空间复合利用：重庆民主村社区改造通过引入商业业态、优化公共空间，实现老旧社区向全龄友好型社区转型，二期工程社区经济活力提升。

(三)政策导向强化

强制性标准：2026年起新建城市公园须配建至少20%生态修复区域，否则不予验收。

数据确权立法：深圳试点《城市公园数据管理条例》，明确客流量、停留时间等数据归运营方所有。

反垄断规制：禁止平台企业通过“二选一”排挤竞争对手，维护市场公平竞争。

如需了解更多城市更新行业报告的具体情况分析，可以点击查看中研普华产业研究院的《2025-2030年中国城市更新行业市场调查分析及发展前景展望报告》。