经济观察报 记者 田国宝 9月下旬，金地威新在广州黄埔的产业园开园。
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黄埔区是广州医药产业重镇，聚集了包括百济神州、诺诚健华、康方药业、迈普再生医学、博济医药在内的生物医药和大健康企业超过3500家。
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这也是金地将黄埔园区产业定位为生命科学的主要原因。在广州黄埔生物医药园区开园的前一天，经济观察报专访了张晋元。张晋元从业经历丰富，曾在IBM、麦肯锡、万科等多家企业任职，2019年底加入金地集团，担任金地集团助理总裁、金地威新总经理，主要负责金地威新产业园区业务。在两个小时的采访中，他讲了关于产业园区投资、选址、开发、建设和运营等多个实操领域的细节。
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张晋元说，一个城市的营商环境对做产业园至关重要，无论是产业园区选址、产业准入等开发建设运营阶段，还是后期园区做公募REITs申报退出，均需要与地方政府频繁互动，好的营商环境可以让企业和地方经济实现双赢。
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对于产业园区的核心竞争力，张晋元认为，一个产业园区或者一家产业园区运营企业，核心竞争力就是打通从孵化、投资到全过程服务的能力，但这种能力并非一朝一夕可以获得，需要逐步积累。
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生物医药园选址苛刻
经济观察报：黄埔科创园二期为什么要把生物医药作为核心产业？
张晋元：第一，从自身发展战略来讲，我们想在生物医药方向做一些尝试。黄埔是华南生物医药产业聚集地，产业氛围和技术沉淀比较好，产业基础与我们的目标正好匹配。
第二，满足生物医药客户的特殊需求，有一些专业客户，尤其是生命科学类客户对园区硬件、软件、服务有特殊需求，一般园区满足不了，所以我们需要做高度适配的产品。
第三，过去几年，生物医药发展非常迅猛，一是因为疫情原因；二是因为大量华人科学家回国技术创业。生物医药行业发展快，对主题园区的需求增长也快。这是基于市场需求的因素。
第四，政策导向，政府希望培育生物医药行业，作为服务企业来提供空间载体。
第五，资本市场看好。做生意要关注的，除了产业发展本身外，就是资产价值兑现，这几年资本市场对生物医药专业园区投资热度比较高。
基于这几个原因，我们想做一个尝试。过去六七年，产业园区开发和运营也积累了一些能力，可以让我们把这个事做好。
经济观察报：什么样的地方适合做生物医药产业？
张晋元：我国适合做生命科学专业园的地方并不多，目前主要在北京的昌平、大兴和海淀，上海的张江、松江，还有就是苏州工业园、武汉光谷、广州黄埔及成都等一些地方。
至于什么地方适合做生物医药，我觉得有如下几点：
第一，产业基础对生物医药产业非常重要，比如做创新药，如果这个地方没有任何产业链上下游相关配套和支持，这个事儿很难做；比如很多企业希望周边就能有一个CDMO或者CRO企业，能帮创新药企业做实验，实施很多想法。
第二，政府政策支持，包括但不限于人才引进政策、税收、环评等等。
第三，人才，生物医药企业有大量研发环节，需要很多专业性人才，所以这个事肯定要在人才高地去做。
经济观察报：生物医药产业链条很长，产业链上的哪些环节适合放在园区？
张晋元：这个问题很好，但很难回答。
生命科学从大行业划分有化学药、生物药、医疗器械及相关中间服务；从生产或者经营行为来看，有研发、制造、生产等环节。每个环节都有它的价值，但从我们园区定位来讲，不太适合大规模生产。
无论是广州黄埔园区，还是上海松江项目，都位于市区边缘，不适合做大规模生产，我们更倾向做前端的研发、小试和中试这块儿。有很多生物医药企业有小规模生产空间的需求，我们也可以满足。
经济观察报：具体操作项目过程中，如何进行权衡取舍？
张晋元：一些较成熟的企业，议价能力很强，需要给出更多优惠条件来吸引。这类企业能给政府带来产值和收入，也能带动上下游企业入驻，但可能贡献的租金很少，这样的企业必须有，但如果全部是这类企业，作为运营者就很难获得回报。
还有一些初创企业，尤其是处于研发阶段的企业，租金可能没那么稳定，也不会带来多少产值和税收，但是只要做成功了，可能就是未来的独角兽企业。这样的企业要有，但也不能都是这类企业。
这两类企业，我们在招商的时候需要做平衡。
经济观察报：生物医药园区和其他产业园区有哪些区别？
张晋元：从我们实际情况来看，在园区的投资、设计、选址、招商等方面，生物医药园区的要求更严苛。
第一是选址。从全国范围来看，能满足生物医药企业的也就几个城市，在这些城市中，适合生物医药企业落地的也就特定的几个区域。对位置要求比较高。
为什么上海张江生物医药园租金可能比旁边普通园区高出一倍，就是因为聚集了很多上下游企业。
第二是硬件空间。生物医药园区比普通园区要求更高，比如说层高，有的企业实验设备上面要做很多管道，吊顶占据较大空间，层高至少需要4.5米，否则进去检修管道时，人都站不直。还有承重，有些生物医药企业用钢罐培育细胞，设备很重，一般建筑承重是满足不了的；电力配置一般需要双路供电，对电容要求会高一些；还有包括专用的排污排烟管道、污水处理装置、蒸汽燃气等等。
第三是配套政策和政府支持，生物医药企业尤其是化学药的企业，需要严格履行环评审批相关要求，这需要政府指导支持。
第四是配套服务，包括但不限于为生物医药提供定制化服务的能力。
园区投资的两个标准
经济观察报：金地威新衡量一个产业园区是否值得投资的标准是什么？
张晋元：有两个标准。第一，能不能满足政府要求。产业园和住宅、商办不同，政府低价给你工业用地，但有相应的产业监管要求，例如达产时间、园区产值和税收要求等。
第二，是否符合投资者要求。从财务上有两个关键指标，一是从获取项目到资金退出的投资回报率是多少。不同城市不一样，一线城市要求稍微低一些，二线城市要求比较高。第二个指标是园区满租后年化收益率，分子是息税折旧前利润，可以理解为租金收益，分母是总投入。
每个项目我们都会做财务测算，衡量是否符合标准，如果符合就可以投。但背后有很多功课，比如对这个地方的产业环境分析，看看能否吸引到我们想要的客户，能不能在我们期望的周期内满租，还包括这个地方的增长潜力、成长空间、竞争力等等。
另外，还要看项目的土地指标、容积率、限高等要求，这关系园区产品设计的实现。
经济观察报：一个园区项目从拿地到满租大约需要多长时间？
张晋元：每个项目不一样，有的项目开园就能实现满租。一般情况，假如一个占地70亩到80亩、建筑面积10万平方米的典型园区，开园一年到一年半就会满租。
经济观察报：园区是重资产项目，未来主要通过哪些方式退出？
张晋元：一种是通过公募REITs，我们现在正在做这个事情。
第二种是通过一些基金退出，有些核心基金对产业园区资产比较感兴趣，基金背后有保险公司。我们一方面通过基金和背后的保险公司合作，另一方面也会直接和保险公司谈，把成熟的资产全部或部分卖给保险公司。
经济观察报：金地威新成熟的园区，通过资本化处置的占比有多大？
张晋元：所谓资本化，其实不仅在退出阶段，前端开发也在做，我们的很多项目都和一些大的资本合资的。比如有部分园区和美国地产基金阿波罗合作；另外我们计划和一些基金成立合资平台，未来会一起投资园区项目。
存量资产方面，我们有一个资产包正在和资方洽谈退出。
经济观察报：金地威新园区资产公募REITs进展到哪个阶段了？
张晋元：有几个项目符合要求，已经报到国家发改委储备库了，目前正在积极地和发改委、地方政府沟通。
打通全产业链是终极竞争力
经济观察报：一家产业园企业或一个产业园区的核心竞争力是什么？
张晋元：我认为，产业园区的终极核心竞争力就是打通产业链条，从投资到孵化、加速，再到园区运营服务。
其实，我们也在尝试前端产业投资基金，过去五六年，作为LP参与投资了多支产业基金，通过这种方式间接投了一些早期的高科技企业，希望能够成为我们的产业资源。
同时，我们在深圳和北京还有孵化器，让被投资的企业能在我们的孵化器成长；除了资金和空间载体外，我们还会帮助做一些专业资源嫁接；再往下，这些企业长大了，我们希望能到我们的园区继续发展，园区也会给到相应配套服务，帮助它成长。
在实现这个目标的过程中，我们也形成了一些核心服务能力。
经济观察报：主要是哪些核心服务能力？
张晋元：第一是投资布局，自成立以来，我们的投资布局主要聚焦在产业核心城市，北京、上海、深圳、广州、苏州、南京、武汉和成都等，这些城市产业基础非常好，产业资源比较聚焦，资本市场比较关注，大宗交易相对活跃，甚至申请银行贷款也比较容易。所以，我们投资的项目基本能实现比较好的收益率，目前在运营的满租园区，收益率均能达到预期。
第二是产品，过去六七年，我们有很多经验和教训，但也有积累，现在这个项目（广州黄埔科创园）算是第三代产品。不仅仅是从功能上可以满足生物医药客户需求，而且因为减少浪费，综合成本也在下降。
经济观察报：成本是怎么降下来的？
张晋元：第一，减少浪费，认真分析，把钱花在客户有感知、有需要的地方；第二，随着招采体系成熟，采购量增加，成本自然也就降了下来。
当然还有一些设计优化，看过我们实体楼的都知道，基本没有过道、走廊之类的浪费面积；但功能应有尽有，包括大型设备吊装、各类排风排气管道，我们都预留了场地和接口。
经济观察报：产业从培育到成熟，再到形成产业集群，需要一个漫长过程，将持续考验运营方的资金实力和耐心，请结合实际情况，谈谈你的看法和认识。
张晋元：产业培育肯定需要一个漫长过程，我们做了六七年了，也不敢说已经形成很好的产业资源，只能说有了初步积累。产业园区尤其是重资产投资是一个挺慢的过程，开发就得一年多，然后是招商，从拿地到满租怎么也得两三年时间。
一个园区也就四五十家企业，真想积累一个很好的产业资源库，这个不容易。所以，我们既要做产业园，又要做孵化器，不断通过园区建立朋友圈，其实就是希望能加速产业培育的过程。
所以，产业培育不会完全按照设计的剧本去发展，既有主动选择，也有偶得性结果，但是引导很重要。比如，广州园区希望招生物医药企业，从宣传活动到出街广告、招商方式，就会往生物医药方向去做。
但也有偶得性因素，我们在上海松江泗泾镇有个项目，原本并没有定位为生物医药产业。但后来把毕得医药招进来了，这家公司主要做化学药中间体，是一家非常好的企业，去年刚上市。然后，它的合作方、供应商都来了。现在这个园区80%企业都是生物医药企业，通用型园区变成主题园区。
从背后逻辑来看，我们把客户服务好了，帮助他们解决很多问题，慢慢稳定下来，很多上下游企业也就自然跟过来了。
我们投资包括孵化的企业，对园区产业形成和招商很有帮助。我们在上海闵行马桥的园区，就是和被投企业一起拿地。企业叫达闼科技，做机器人操作系统和柔性关节。达闼科技和我们一起成立合资公司，拿了一块工业用地，把总部也放在这里，我们帮它做了2万平方米的超级工厂，剩下空间按照产业链上下游做招商，这是一个很典型的案例。
经济观察报：一些天使投资人说初创企业投资成功率只有2%左右，金地威新直接投资的企业，成功率有多大？
张晋元：我们投的比较早期，这些企业还在成长过程中，没到成熟阶段，到现在至少还没有失败案例，就是这个企业不做了，还没有；当然，成功退出的也没有，因为都还没到退出阶段。
我们重点投资的生物医药行业，门槛还是比较高的，很多创始人都是美国知名大学的教授、学者，带着技术出来创业；或者是药企出来的科学家，本身就是搞技术的。这些企业未来即使不上市，也可以将核心技术卖给药企，退出相对还是有保障的。
研产租户粘性更强
经济观察报：去年底到今年，很多园区发生退租事件，造成部分园区公募REITs价格出现大幅波动，应当如何从源头上避免发生类似事件，将损失和影响降至最低？
张晋元：仔细观察这几只园区公募REITs，你会发现，发生大规模退租的项目无一例外都是偏研发办公型的，物理空间是办公楼；而租户相对稳定的产业园区，定位基本都是生产研发型，其中有很核心的区别。
第一，产品定位一定要准确，其实我们很少做研发办公型产品，主要原因是这类产品在任何一个城市都过剩，对客户粘性非常低，客户拎包就可以走。
但研发生产类型的客户，需要花大量成本对空间进行针对性的装修，比如一些实验室等，他们的生产设备也都比较昂贵，一旦入驻，除非这家企业不存在了，搬走的可能性极小。
第二，持续关注入驻园区客户的经营状况，比如用电量、员工人数，进来后有没有装修，是不是每天开灯，还有客户总拖欠租金也是个信号。如果发现这类信号，就需要提前做准备，做好应对措施。
经济观察报：一些园区企业反映，今年招商压力普遍较大，有些企业甚至搞起全员招商，你感觉压力大不大？
张晋元：肯定也很大，年初其实就看到，我们的园区和往年相比，也出现一些退租，但相对商办物业，产业园载体在退租之后，能马上有企业补充进来。
我们运营的园区中，目前的平均出租率大概是95%，相对比较稳定，像广州，适合生产研发的物业空间比较稀缺，一旦有这样的空间，需求还是比较旺盛的。
经济观察报：什么样的产业可以更好地抵御经济周期的影响？
张晋元：制造业受经济周期影响还是比较大，从我们园区情况来看，最好的还是新能源汽车行业相关的企业。
坦白讲，今年生物医药受影响挺大的，尤其是创新药，研发周期很长，一旦资金跟不上，就不行了。
经济观察报：金地威新产业园区中，有多少是收购来的？
张晋元：我们现在手头上的项目，六七成都是收并购过来的。工业用地比较特殊，原来政府更愿意把土地直接给实体企业，而不是特别愿意给像我们这种平台公司，所以开始时很难拿到一手地。
现在政府的观念也在改变。在上海，我们做了很多园区，盘活了很多低效资产，原来荒芜的园区，通过我们重建、招商引资，带来了更多产值和税收，所以政府觉得这个事儿你能做，这两年开始，我们陆续拿了更多新项目。
经济观察报：对园区来说，二手项目和新地哪个性价比高？
张晋元：二手项目投资过程更复杂，不仅需要和原业主谈判，还需要重新和政府报规，又是税务问题，又是法务风险。相对来说，新项目就简单多了，可以完全根据自己的想法来做。
二手项目土地年限更短，成本相对更高，因为原来的业主想要溢价。新拿地价格则相对便宜一些。不过二手项目也有优势，就是项目位置可能更靠近核心区一些。
经济观察报：在产业园区轻重配比上你是怎么考虑的？一个园区项目，自持和出售的比例大概是怎样的？
张晋元：我们95%以上资产都是自持，从自身意愿来说，也更倾向自持，像上海闵行一个项目，政府允许销售50%，但我们没有销售，我们认为这么好位置的资产就要全部自持，再通过资本化的方式退出，这也是对投资人、客户、政府的负责。
经济观察报：资金积压会不会比较严重？
张晋元：一方面，我们在投资开发段与大资本有合作；另一方面，因为是国家导向，很多银行愿意给融资做开发，而且贷款期限也比较长。
经济观察报：综合资金成本是多少？
张晋元：基金是纯股权投资，不存在资金成本，更多从分红和退出获取收益；银行借款项目不同情况略有差异，但利率水平均较低。
经济观察报：你反复提到金地威新投资主要聚焦核心产业城市、核心区域，像长三角产业基础较好的三四线城市会考虑吗？
张晋元：其实有些地方有很好的产业市场，像昆山、太仓、常熟等，这些城市，第一是承接上海外溢产业,第二能够满足大规模生产制造的需求，我们也一直在关注。
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